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  • 法理动态|试论事实占有的保护

    [ 周莫龙 ]——(2018-5-10) / 已阅552次

    曾经我们一致以为,只要在房屋登记机关办理了登记过户手续,房子就属于拿证人所有,不会产生任何怀疑。但自上海一中院二审审结的“连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案”被2015 年第 10 期《最高人民法院公报》刊载出来以后,让人们认识到了新的一个道理,就算办理了产权证,可能也没办法获得房屋。(该案由民二庭张薇佳担任审判长兼主审法官,唐建芳、朱强两位法官担任合议庭成员)该案明确了在买受方虽取得房屋产权但未实际占有,且占有人对房屋的占有具有合法性时,买受方仅基于物权请求权主张占有人迁出的诉请不应获得支持。
    一、突破
    法令君认为此案例为我国的法律发展做出了巨大拓展,我国对占有的规定是在《物权法》之中,分为善意或合法占有与恶意或非法占有,《物权法》第二百四十一条之规定:“【有权占有法律适用】基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定。”合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。该条虽然规定了有权占有,但是仍然未明确有权占有能够获得所有权,只是规定使用、收益违约责任等,而该院的判决,直接突破了这个条款,并对其规定的范围进行了扩展,将所有权纳入进来,这是对物权法的一个发展。
    而这个扩展,不仅促进物权法的发展,另外也促进了合同法的发展,此举虽有创设法律之嫌,但是能够解决现实中的问题,保护好交易市场,促进交易流通,让资源更好的发挥作用,这也是市场经济最终目的,他的反面则会导致市场经济信用下滑,因为只是一味追求成交,配置资源,会忽略诚信的建设,从长远来看,还是有待进一步论证。
    该案例的出现,也是对物权法的一个思考,是坚持登记即所有,还是需要变通,出现观念的交锋,在实践中,变通占据了上风,变通后有利于推动物权法的发展,但有可能会引发新的问题,即诚信问题和法官创制法律。也在提醒众人,在不动产交易时,要及时办理实际交付(动态交付)和登记,否则就会出现资源配置空缺。
    二、矛盾
    《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。 本条规定不动产无权发生变动的条件。上述案例的裁判,其实也突破这条的规定,那么就形成了一个矛盾,即该裁判并未遵从法律规定,我们该如何取舍呢?其实无论怎么处理,本质都是落脚在物权与债权的分歧上。究竟是物权优先,还是债权优先?我们没办法作出明确的规定。但通过上述判例,我们可以看到,裁判法官有意提高债权的地位,来平衡物权的强势地位。
    裁判法官是想通过该案例来说明,物权保护和债权保护同等重要,不能“偏袒”任何一种权利。这其实也是在很好的引导市场交易,要谨慎和小心。
    三、调和。
    在实然法和应然法发生冲突时,那么就出现了自由裁量权,因为按照实然法之理论,应该是便于实际操作的,解决实际的问题,描述现实状态,应然法描绘理想状态,规划将来。法律发展也是由实然法向应然法靠近。
    上述案例的裁判,表现出了实然法的局限,在该裁判法官眼里,《物权法》第二百四十一条之规定:“【有权占有法律适用】基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定。”应该是包含了物权的转让,而不应该只是使用、收益、违约责任等。是包含在应然法里面的要意。但该条其实本质上并没有与《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。发生冲突,至少在文字层面上。但是经过深层次分析,还是可以发现,这两个条款其实也是在平衡物权和债权的地位,关于占有的规定,是能够解释上述案例一物多买后,占有的处理,明确了买受人通过合同即债权方式处理,而不涉及物权,但是占有本身是和物权相挂钩的,在实际实务中,或者说在在大众朴素的认识观里(人都有那么一种占有归属心理),占有即所有,以至于在调和债权和物权时,裁判法官偏重了债权,将物权转化了——即该案明确了在买受方虽取得房屋产权但未实际占有,且占有人对房屋的占有具有合法性时,买受方仅基于物权请求权主张占有人迁出的诉请不应获得支持。
    我们对占有的理解,需要扩展,对其合法性、范围都要进步论证,另外给我们解决实际实务提供了参考,以免实务操作中落入唯物权论者。
    另一方面,对于购房者来说,那就更要小心了,拿不到钥匙、办不了登记的房子千万别碰。
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